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Comment réaliser une estimation immobilière ?

estimation immobilière

L’estimation immobilière est une étape incontournable pour connaître la valeur d’un bien immobilier, que ce soit pour vendre, acheter ou louer. Il existe plusieurs techniques pour estimer la valeur marchande d’un bien. Chacune d’entre elles a, bien entendu, ses propres avantages et inconvénients. Dans cet article, nous mettons en avant les 3 méthodes couramment utilisées pour une estimation.

Utilisation des outils d’estimation immobilière en ligne

De nombreux sites internet proposent aujourd’hui des outils d’estimation en ligne. Ces outils ont pour but principal d’aider les propriétaires et acheteurs potentiels à déterminer rapidement une valeur approximative de leurs biens. En d’autres termes, ces outils exploitent des bases de données vastes et actualisées pour fournir des estimations en quelques clics seulement. Vous pourrez même trouver des outils d’estimation de bien immobilier gratuit en ligne. En plus, ces plateformes sont accessibles à tous et nécessitent peu de connaissances techniques. Vous pourrez facilement comparer plusieurs biens grâce aux bases de données intégrées.

Analyse comparative du marché : évaluer par comparaison

L’analyse comparative du marché (ACM) repose sur le principe de comparaison des biens similaires récemment vendus dans la même zone géographique. En effet, cette méthode prend en compte des critères précis. Ce sont entre autres la localisation, la superficie, l’état général du bien et les équipements présents. Pour réaliser une ACM efficace, il faut suivre plusieurs étapes. Il s’agit notamment de :

  • la sélection des biens comparables récemment vendus ;
  • l’analyser les différences entre le bien à estimer et les comparables ;
  • l’établissement d’une fourchette de prix.

Méthode du coût de remplacement : évaluer le coût de rebâtir

Le coût de remplacement est également une méthode par laquelle passer pour réaliser une estimation fiable. En effet, cette méthode consiste à estimer le coût et les modalités de construction actuels en tenant compte des amortissements dus à l’usure du temps. Elle est le plus souvent utilisée pour les biens uniques ou les bâtiments historiques. Par ailleurs, cette technique a pour but de refléter une valeur basée sur le coût actuel de reconstruction plutôt que sur des comparaisons de marché. Pour estimer la valeur par le coût de remplacement, les étapes suivantes sont généralement suivies.

  • Identifier les coûts directs de construction : estimer les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, et des dépenses liées à la construction du bien.
  • Ajouter les coûts indirects : inclure les frais administratifs, financiers, d’architecture, et autres services nécessaires au projet.
  • Calculer l’amortissement : évaluer la perte de valeur liée à l’usure, à l’obsolescence fonctionnelle et à d’autres facteurs de dépréciation physique.

Méthode du revenu : l’approche des investisseurs

Cette approche s’utilise communément pour les biens destinés à être loués, comme les immeubles de placement. En d’autres termes, la méthode du revenu considère le bien comme une source de revenus futurs et se base sur la rentabilité qu’il peut générer pour fixer son prix. Voici comment procéder pour appliquer cette méthode.

  • Calculer le revenu net potentiel du bien : cette étape consiste à additionner tous les loyers perçus moins les charges récurrentes. Il s’agit, en effet, des taxes foncières, des frais d’entretien et d’autres dépenses.
  • Déterminer le taux de capitalisation : ce taux, obtenu en analysant les rendements moyens dans le secteur immobilier local, permet de convertir le revenu net anticipé en une valeur actuelle de marché.
  • Appliquer le taux de capitalisation : en effet, cette étape consiste à diviser le revenu net annuel anticipé par le taux de capitalisation pour obtenir l’estimation de la valeur du bien.
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